住工房スタイルによる土地選びの考え方
土地“選び”の考え方
土地探しから始める注文住宅
土地探しから初めてマイホームを注文住宅で建てたいと考えている人は非常に苦労します。
なぜなら土地探しと建物の両方で頭を悩ませることになるからです。
そして費用も建売住宅や新築マンションに比べ、割高になることが多いからです。
様々な意思決定、ご家族間での意見のコンセンサス、煩雑な諸々の手続き等
初めてのこと、大変なことが続く住まいづくり。
土地探しから始める住まいづくりにおいて自分たちが快適に過ごせる、こだわりの住まいを
「ハーフ住宅」や「オーダーメイド」「注文住宅」で実現したいとお望みの方に少しでもお客様の計画が成功するように
土地探しからの住まいづくりが成功する考え方・方法（メソッド）をご紹介します。
良い土地とは？
理想の住まい作りのために最初にすべきことは、「いい土地」を探すことです。
一口に「いい土地」と言っても、人それぞれ価値観は異なります。
例えば以下のように、マイホームに求める土地には、人によっていろいろな優先したい条件や価値観があるでしょう。
交通アクセスやショッピングが便利な土地
人気の校区があるエリアにある土地
広さのわりに価格が安いなどコストパフォーマンスの良い土地
緑が多く、治安も良い土地
地盤が強く災害時の被害リスクが少ない土地
道路が広く通学にも安全な土地
希望通りの土地が見つかれば一番ですが、全ての希望を満たす土地、というのは実際なかなか見つかりません。
（営業トーク的に言われる“掘り出し物”は、不動産には存在しません）
また、希望条件がたくさんあればあるほど、土地の価格も上がりますので、予算オーバーになる可能性もあります。
そこで、自分の予算にもマッチした上で、できる限り「いい土地」に巡りあうために、希望条件の絞り込みを行い、優先順位をつけていくことをおすすめします。
（選ぶポイントを「満遍なく良い土地」よりも、どうしても実現したい点に絞る方が、選択肢も可能性も広がります。）
（より大きい条件の絞込みとして、「土地にこだわるのか」「家のこだわるのか」）
東南角地って本当に良いの？
日本人は日当たりを重視する人が多く、住宅の「南向き」信仰が強く存在します。
当然、人気は価格に反映されるため、住宅地であれば近接した区画であっても、「東南角地」の価格が最も高くなります。
しかしながら、「快適に暮らす」という観点から、建築的に見たときに、本当に「東南角地」が良いのでしょうか？
住宅地の地価が決まる要素のうち「道路付け」は最も重要なものの一つです。
道路付けによる価値は主に「日当たり」で決まります。
東南角地の価値が最も高いのは、朝日が入り日中も日当たりが良いため。
北道路の土地は、南側に建物が立つと直射日光は望めないため割安になります。
ただし、実際に建物を建てようとすると、そうした価値とはまた違った側面が浮かび上がります。
価値が高いとされる南道路の土地でプランニングすると、道路の前にリビングや和室を配置するのが一般的。
そうすると道路を往来する人と目が合ってしまう、外から家の中が丸見えになるなど、弊害も生まれ、結果カーテンやシャッターを閉めっぱなしに。
土地が狭い場合には、リビングの前が駐車場になってしまい、リビングから自動車を見ながら暮らすことになってしまうケースも多々あります。
土地にこだわるか、家にこだわるか。
土地探しにおいて誰しもが望む「利便性」。通学や通勤の利便性。買い物のしやすさ、または新しく綺麗な分譲地など。
土地探しからの注文住宅において、「土地」にこだわって土地から探すのか。「家」にこだわって土地を探すのか。
どちらに価値感・判断の基準をおくかで、土地探しの選択肢は大きく変わります。
土地単独で考えず、必ず土地と家のバランスで考える。
土地探しのよくある失敗例は、相場と比べて高い土地、お金がかかる土地を買ってしまい、そのために家の予算が大幅に削減され、望んでいた間取りの家にできなかったり、建てたいと思っていた会社で建てられないこと。
予算配分がもっとも大切。
総予算が仮に 4000 万とした場合、土地予算と家の予算をどう配分するか。実現したい暮らしや、どんな家にしたいかを十二分に検討してから予算配分を決め、それから土地探しを始めることをお勧めします。
ネットで探す？不動産会社で探す？住宅会社で探す？
（１）インターネットで土地情報を検索する
インターネットを利用して「〇〇市 土地」、「〇〇市〇〇町 土地」、などのキーワードで検索するか、不動産会社のホームページから売土地の情報を検索していくというのが一般的な方法です。
この方法なら、自宅や外出先でもパソコンやスマホを使えば簡単に土地探しができます。
しかし、1 週間経っても 2 週間経っても掲載されているような、売れ残っている土地しか見つからないというデメリットもあります。
（２）不動産屋に行く
土地の情報なら、自分で検索するよりも不動産会社の営業店舗に直接行って聞くのが一番早いとお考えの方もおられるでしょう。
確かに、インターネット上で検索できるような土地であれば、不動産屋に出向いた方が、掲載されている土地をはじめ、その他にも似たような土地をいくつか紹介してくれることもあります。
（３）自分の足で希望エリアを歩いて探してみる
インターネットで検索しても、不動産業者に相談しても、良さそうな土地がすぐには見つからないという場合には、一度自分の足で希望のエリア周辺を歩いてみましょう。
広範囲で探すなら車で回ってみるのも良いでしょう。自分の足で歩いて探してみると、「売土地」と書かれた看板などはないけれど、意外と家も建っておらず、草が生えているような手入れのされていない空き地がいくつか見つかることがあります。
このような空き地を見つけたら、最寄りの不動産会社を訪ね、誰が管理している土地なのかを調べてもらいましょう。
（４）工務店やハウスメーカーに直接相談する
土地購入の目的で不動産業者に相談に行く前に、工務店やハウスメーカーに相談する。
土地・家・諸費用のトータルで資金計画を立てられるので、土地と家にかかる費用のバランスがわかりやすく、予算オーバーになるリスクも防ぐことができます。
不動産業者は、インターネット上や新聞の折り込みチラシなどに掲載しない手持ちの売土地情報を持っている場合があります。
いわゆる「物件の囲い込み」と言われる手法で、問題になっているケースもあるのですが、良い条件の土地や物件は、ずっと売り出しのチャンスを待っている顧客がおり、実際には、囲い込みをする以前に、広告に掲載する前に売れてしまうこともあるのです。
工務店やハウスメーカーに行って家と土地を購入する意思があることを伝え、工務店側に土地の交渉をしてもらうのこともおすすめです。
土地探しの基礎知識
レインズって ?
インターネットなどに掲載されている土地の情報は、誰でも見ることができます。しかしいい条件の土地は、インターネットには出回りません。
なぜなら、不動産業者が独自で抱えているお得意さんに流れてしまうからです。
不動産業者も自分たちの情報網で売ったほうが利益になるため、まずは独自で探し、そのあと見つからなければ、広げていくというやり方を取ります。
そして、そこで売れなかったものが一般に出回る事になるのです。
不動産業者なら誰でも見れるネットワークシステム「レインズ」
不動産業者なら、だれでも見ることができる情報システムがあり、そこに情報が集められる仕組みになっています。
そのシステムの名称は「レインズ」と呼ばれ「REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM( 不動産流通標準情報システム )」の略称です。
レインズは、国土交通省指定の公益法人「不動産流通機構」によって運営され、全国の不動産業者が加入しています。
情報の出どころは同じかもしれない
■土地の売主が、会員である不動産業者に依頼をし 土地の情報をレインズに登録します。
■土地を買いたい人は、会員である不動産業者に検索して探してもらうように依頼します。
つまり、会員の不動産業者でなければ閲覧できないのです。逆に言えば、たくさんの不動産会社にお願いしても、情報の出どころが同じというケースは多いです。
誰でも見れる土地の情報サイト 4 つの比較
【公的】ほぼレインズ？の不動産ジャパン
全国宅地建物取引業協会連合会の「ハトマークサイト」』
『不動産流通経営協会の「ホームナビ」』『全日本不動産協会の「ZeNNET」』
『日本住宅建設産業協会の「日住協 NET」』で公開されている物件情報を統合しています。
レインズが保有する不動産取引価格情報を活用しているので、ほぼ同じ情報が見れるようです。
【民間】リクルートの土地情報サイト＜スーモ＞
リクルート（SUMO）https://suumo.jp/tochi/
【民間】アットホームの土地情報サイト＜at home＞
アットホーム（at home）https://www.athome.co.jp/sell/14/
【民間】ネクストの土地情報サイト＜HOME’S＞
ネクスト（HOME’S）https://www.homes.co.jp/tochi/
【売る側】の契約種別で、土地情報が出回るかが決まります。
不動産会社に＜売主＞が依頼する場合、必ず『媒介契約』を結びます。
媒介契約は 3 種類あります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」
このうち最初の 2 つは、宅地建物取引業法により、指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられています。
「一般媒介契約」＝売却の依頼は複数の会社に対し可能、売主自身で売買取引相手を探せる。登録が任意のため、レインズへの登録義務がありません。
以外と多いレインズに登録義務のない「一般媒介契約」
H23 年度、実際にレインズに登録された 新規の割合を契約別でみてみると
■専属専任媒介契約・・・16％ ■専任媒介契約・・・31％ ■一般媒介契約・・・29％ ■その他・・・24％
レインズに登録の義務がない「一般媒介契約」でも約 3 割登録されています。
という事は、近所の人に知られたくないなどの理由で、出回っていない「一般媒介契約」の土地も一定数はあると考えられます。
（出典：不動産流通市場における情報整備のあり方研究会（国土交通省）※不動産全体）
不動産業界の裏側？慣例？
不動産会社は自分たちのネットワークで「売り手」「買い手」を見つけたい。
不動産会社は、売主、買主に限定した営業をしている所は少ないので 普通は、両方のお客様を持っています。
ですから「土地を売りたい人」と「土地を買いたい人」を自分たち独自のネットワークでみつけると、仲介手数料が両方から入るので、２倍の収益になります。
それ自体はルールを守っていれば、営業方法の 1 つなので悪いことではありません。
他の不動産仲介業者からの問い合わせに応じないこともあるらしい
ただ、不動産業者の中には、レインズに登録しても、同業の不動産業者の問い合わせには「契約間近です」と答え、お客様の問い合わせには「案内可能です。すぐ見れます」と答える業者もあるようです。
ですから、あなたが「土地を探してほしい」とお願いしている仲介業者が見せてもらえないケースもあるのです。
（上記の例なら、あなたが直接問い合わせれば見せてくれると思いますが）
いい土地を見つけるための 3 つのコツ
前段のような理由から「お買い得物件」や「掘り出し物」といった良い土地はほとんど出回らない、といえるのです。
では、どうすればいいか？方法を 3 つご紹介します。
① いろいろなタイプの不動産業者に声をかけてみる
土地を売りたいお客様（売主）を抱えている場合、直接情報をもらえるかもしれません。
大手のフランチャイズ系の不動産業者や昔からある地元の不動産業者。種別を変えて回ってみましょう。
（多すぎると中にはしつこい営業もあり、困る事になるのでほどほどに。2～3 社ぐらいがいいかも）
② 建築条件付きの土地の、建築条件を外せるか交渉してみる
希望の土地に「建築条件付き」という、決められた建築業者で建てなければならないという条件が付いていたりします。
通常は難しいですが、なかなか売れない土地の場合、交渉が可能な場合もあります。
ダメ元で交渉してみましょう。
③ 70％満足の土地を探す。条件にメリハリをつける。
一般的に誰もがほしいと思う、土地はなかなか出回りません。
少し視野を広げて、譲歩することも必要かもしれません。
優先順位を決めて妥協点を探りましょう。
また土地の形状などが問題の場合でも、設計一つでオリジナリティあふれる家が出来上がるかもしれません。
土地のデメリット＝建築のデメリットではありません
「いつ」が一番大事？
レインズで検索できる土地、不動産会社が囲い込んで一般には情報が出ない土地。
いずれも共通していることは、全ての売土地は流通（生物）である、ということです。
① 売主・不動産会社は、売りに出している以上、1 日も早く売りたい（1 年後の買い手より、今買ってくれる人が大事）（売り手の論理）
② 今日よりも明日、もっといい土地が出るかもしれない。明日より明後日、もっといい土地が出るかもしれない。
来年もっと良い土地が出るかもしれない・・。（買い手の心理）
③ 常に同じような条件で探されいる方がいる。誰もが良いと思う土地は、早い者勝ち。
（意思決定を保留している間に、他の手付けが入る場合はよくある）
つまり、土地探しの最後の重要なポイントは
かなり乱暴に思われるかもしれませんが、ご入居したい時期から逆算し、建築や設計にかかる時間も考慮し、
いつ頃土地を決定、確保する必要があるのか、その時期を先に決めておくことです。
土地を決める時期その時点の候補の中のベスト（ベター）で、自分の理想の暮らしが実現できる土地を決める。
それが土地選びの秘訣になります。
「もっといい土地があったら・・、もう少し◯◯であれば・・」と考え、いつまでも土地を探し続ける、という方もいらっしゃいます。
（10 年以上、土地を探し続けれている方も・・・）
まとめ
Point1：希望条件を絞込み、優先順位をつける。
Point２：家づくりを依頼したい会社に土地探しから相談する＝（出来れば）家づくりを依頼したい会社を先に決める
Point3：「いつ」土地を決めるか、を先に決めておくこと。
いい土地を見つけるための 3 つのコツ
① いろいろなタイプの不動産業者に声をかけてみる
② 建築条件付きの土地の、建築条件を外せるか交渉してみる
③ 70％満足の土地を探す。（土地のデメリット＝建築のデメリット）
住工房スタイルでは、「コンセプトメイキング（ロケーション＆ランドデザイン）」で
皆様の「土地“選び”のお手伝い」から住まいづくりのご提案を行っています。
この記事を書いた人
住工房スタイルの家づくりのコンセプトは、都市近郊の恵まれた自然環境を生かした、ゆとりある空間の家づくりです。
家を楽しむための趣味嗜好の空間を最大限に盛り込むことを大切にしています。 また、立地や周辺環境を生かした設計で、屋内と屋外のつながりを重視しています。
暮らしとともにしつらえていく楽しみ「ハーフ住宅」とは
ハーフ住宅は、高品質の骨格と外装、水道、電気、ガスと、法律的には住宅として最低限「暮らせる」状態でお施主さんに引き渡す住宅です。 
世界の住宅の標準ともいえるスケルトンインフィル。
柱などの木が見えるむき出しの状態から、みずから中を自分好みにしつらえていく。
つまり、家を自由にデコレーションしていくことができる住宅です。
コンクリートの打ちっぱなし住宅の木バージョンともいえる「木の打ちっぱなし住宅」ともいえます。
High quality 高気密・高断熱・高耐震の高い品質
More than reasonable 価格を低く抑えられる
Do it yourself 自分色に仕上げられる
人気の一級建築士が設計した、これら３つのコンセプトを持った複数のプランの中からお選びいただけます。
コストを抑えながら高性能住宅が手に入る反面、お施主さんにも「しつらえる覚悟」を持ってもらう必要があります。
なので「内装まで全て出来上がった状態の住宅が欲しい」「できるだけ自分で手を加えたくない」という方には正直オススメできません。
逆に、「自分好みに自由に作ってみたい！」「ちょっとぐらい不格好でも逆に私らしさが出ていいかも！」 「高気密・高断熱・高耐震で建てたい！でも、できるだけコストを抑えたい！」
そんな方にピッタリです！
「ハーフ住宅」を、ぜひ夢のマイホームの選択肢の一つにしてみてはいかがでしょうか？ 
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